不動産M&Aの実務への影響

例1:不動産業のみを営む会社を株式として売却したい

ではここからは、大株主のオーナーが個人で会社の株式を100%保有しているケースを前提としてお話していきます。不動産M&Aの実務において、オーナーが不動産を保有する会社を株式として売却したいときには、単なる株式の売却なので、基本的にはオーナーが保有する株式の譲渡益課税のみで課税関係は完結します。

不動産を保有する主体は同じ法人のままなので不動産取得税等の流通税はかからず、株式譲渡益への課税のみで終わるため、不動産M&Aは実務上使われることが多いストラクチャーといえます。

例2:不動産業と本業を営む会社のうち不動産業のみを不動産M&Aにより売却したい

次に、たとえば、本業と収益不動産を保有する会社でその収益不動産のみを不動産M&Aにより売却したい場合、収益不動産にかかる不動産賃貸業と本業に会社を分けてから株式を売却したいというニーズが出てきます。

しかし、改正前の実務では、前述のとおり分ける会社のうちいずれか一方でも会社を売る前提で会社分割すると、関係継続要件を継続する見込みがないとして税制適格要件を充足しないことになっていました。

そして、分割により移転する資産に含み益のある資産が含まれているときは、分割する会社に対して法人税等が課税され、さらに、分割法人の大株主である個人に対してみなし配当課税がされ、さらに株を譲渡するときにその個人で譲渡益課税がされて、税負担が大きくなるという問題がありました。

これが、本改正で、M&Aで売却したい収益不動産を元々の会社である分割法人に、残したい本業にかかる資産・負債を分割承継法人に切り出すことで、分割法人に対する含み益課税とオーナー個人へのみなし配当課税をそれぞれ回避できるようになりました。

【図表2】税制適格の場合

【図表1】株主と分割法人との関係継続要件

このほか、不動産賃貸業のみを営む会社であっても、法人として手元に残しておきたい資産(たとえば、金融資産や保険積立金など)があるケースでは、分割型分割の手法を利用すれば、その残しておきたい資産に含み益が出ていたとしても、課税されることなく会社を分けることが可能です。

なお、上に述べてきたケースでは、もとからある会社の方を売却するので、歴史ある会社の場合は、その社歴や名前を引き継げない点に留意する必要があります。

また、この改正は分割型分割だけです。会社がその子会社を作る分社型分割の関係継続要件は、従前どおり関係を継続する見込みがないと非適格再編となりますのでご注意ください。