いくらで買ったか分からない不動産の譲渡原価は?

今回は、個人が、土地を売った時の税金(譲渡所得税・住民税)のお話です。

法律や通達には直接的には書かれていない取扱い事項ですが、国税不服審判所の裁決事例には載っています。アタマの隅っこに置いておいてもらえたら、ひょっとしたら役に立つかもしれません。

一般的な会社の場合、帳簿を継続して記載していますので、譲渡不動産の簿価が分からないということはありません。(管理状況によっては科目明細内訳が分からないような会社はあり得ますが)

しかし、個人の場合はどうでしょうか。継続して帳簿を記録していなかったり、プライベートの不動産については、記録をしていなかったりすることが多いと思います。

登記簿謄本には取得時期や相手先は記載されても、「いくらで買ったか」までは記載されないため、登記簿謄本からは取得原価は分かりません。抵当権の登記がされていても、必ずしもその抵当権の額が不動産の取得原価の証明ということにはなりません。

個人が土地を売った時の税金(譲渡所得税・住民税)は原則、次のような算式となります。(法人の場合は総合課税です。)

譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除(※)=譲渡所得金額
譲渡所得金額×税率=譲渡所得税・住民税
*譲渡原価を所得税法上は「取得費」という言葉で規定されています。

参考リンク
国税庁 「No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」
「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」

もしも、3,000万円で買った土地を3,000万円で売った場合は、
譲渡価額3,000万円-取得費3,000万円=譲渡所得金額0円 なので、ゼロですね。

でも、実務でよくあるのは、
「何十年も前に買った土地なので、買った金額を証明する書類がどこかいってしまった。誰から買ったかは登記簿謄本に載っているから分かるけど相手先と連絡が取れない。」という状況です。
つまり、税法上の「取得費」(譲渡原価)が分からないケースです。こういうことは実際によくあります。