資産管理、資産承継の手法として最近よく活用されている民事信託ですが、今回は賃貸不動産を所有されている方に民事信託を活用してリノベーションをするスキームのご案内です。

賃貸不動産を所有されている方の中には、建物の築年数が古く、そろそろリノベーションや耐震補強などを施したいとお考えになっている方も多いのではないでしょうか。
また、今までは自分で不動産を管理してきたものの、ご自身も高齢になり、そろそろ不動産の管理を息子に任せたいと考えている方もいらっしゃると思います。

ただ、もしもそう考えている間にご自身が認知症になってしまったらどうなるでしょうか?
それ以降、不動産の処分はもちろん賃貸人として管理していくこともままならなくなってしまうでしょう。更には万が一、そのままの状態でご相続が発生してしまうと、不動産は相続人全員の共有となり、ご相続人間でトラブルになってしまう可能性もあります。

そうなる前に是非、手を打っておきたいところですが、もちろん不動産の建替えやリノベーションにはそれなりの費用が掛かりますので、まとまった現金がない場合は融資を利用することも検討しなくてはなりません。

ところが、ご自身がご高齢である場合、融資の審査が通るかという不安もありますし、そもそもこれからご自身の名義でローンを組むこと自体に抵抗がある方もいらっしゃると思います。

そのようなお悩みを一気に解決できるのが、リノベ民事信託です。
まずは不動産を親御さん(委託者兼受益者)から息子さん(受託者)に信託していただきます。その後、息子さんが受託者として当該不動産を担保に金融機関から融資を受け、リノベーションを実行します。
※融資判断基準はお申し込み先の金融機関毎に異なります。

息子さんは以後、親御さん(委託者兼受益者)のためにこの賃貸不動産を管理、場合によっては処分をすることになりますので、仮に親御さんに認知症が発症しても賃貸不動産の運営に何ら支障は生じませんし、引き続き、受益者として賃貸不動産からの収益を生活費や療養費に充てることができます。

また、将来、親御さんに相続が発生してもこの賃貸不動産に関しては受益権が相続財産となり、不動産名義の共有化を防ぐこともできます。そして信託契約の中に予め信託財産の最終的な帰属権利者を定めておくこともできますので、遺言の代用として資産承継の準備をすることもできます。

なお、親御さんのご相続時には、信託財産たる賃貸不動産を担保に借り入れた債務が、相続税の債務控除として利用することができますので、相続税対策の一環としても活用できます。

このように万能な効果が期待できる信託ですが、事後的に不備が生じないようにその契約内容はしっかりと作りこまなくてはなりません。

賃貸不動産を所有されている方、是非、一度当事務所までご相談下さい。

文:司法書士法人・行政書士法人 星野合同事務所
Vol.124 2017.9.29 メールマガジンより転載