M＆Aの相続対策、思わぬリスク～空き家になるとどうなる？

M＆Aを行い、多額の資金が入ってくると不動産にお金を使う経営者は少なくない。自宅を買い換えたり、自分好みの改装を行い、悠々自適に過ごしたいと思う方は多いだろう。しかし、不動産、特に自宅はしっかりと将来の行き先について決めておかないと後々大変なことになる。M＆A後、自宅を改装したいと思っている経営者も決して例外ではない。

そこで、今回は、万が一将来的に空き家になってしまう場合のリスクや対策について説明する。

相続により受け継いだ自宅は思い出深さや片付けの手間から、そのまま空き家になってしまうケースも少なくない。

2016年度税制改正で相続で受け継いだ空き家を売却する場合、譲渡所得税等の優遇措置が設けられた。また、空き家の増加を抑制するために、一部の物件の固定資産税等が増税となる可能性もあるので、空き家も含めて保有不動産の今後について話し合ってみてはいかがだろうか。

参考までに保有不動産の使い道による「将来」について簡単にまとめておく。

・家族に利用予定がある…利用するまでの管理が必要
・空き家…持ち続けると固定資産税その他の維持費用がかさむ
・賃貸…賃貸管理・運営が必要。修繕費の負担や空室リスクがある
・売却し現金化…売却時に譲渡所得税等の税金がかかる

居住用財産の譲渡所得の特別控除制度の特例の創設

2016年4月1日から2023年12月31日までの間に、被相続人の居住用不動産を相続した相続人が、一定の要件を満たす譲渡をした場合には、居住用財産の譲渡をした場合の3000万円の特別控除が適用できる。

適用要件
①相続した家屋は、1981年5月31日以前に建築された家屋（マンション等の区分所有建築物を除く）であって、相続発生時に被相続人以外に住んでいた人がいないこと。
②売却をした家屋又は土地は、相続時から売却時点まで、居住、貸付け、事業の用に使用されていないこと。
③売却価額が1億円を超えないこと。
④相続時から3年を経過する日の属する年の12月 31日までに売却すること。

留意点
① 相続財産に係る譲渡所得の課税の特例（取得費加算の特例）と選択適用となること。
② 耐震性を満たすことなどの要件につき、地方公共団体の長等の確認をした旨を証する一定の書類の添付が必要となること。

空き家は増えている

総務省統計局が発表した2018年住宅・土地統計調査結果によると、2018年は空家数848万戸、空家率13.6%といずれも過去最高。背景にはアパートの空室数や、代々伝わる実家などを相続などで引き継ぎ「空家」 として所有している人の増加などが考えられる。

特定空き家等とは
空き家及びその敷地で、市区町村が下記①～④のいずれかの状態にあると判断したものをいう。

①倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
②著しく衛生上有害となるおそれのある状態
③適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
④その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

特定空き家等を持っていると
従来、住宅用家屋の敷地については特例により、固定資産税・都市計画税が減額されていた。しかし、特定空き家等となった場合、特例が適用できなくなり、固定資産税等の負担が増えてしまう。

特定空き家等でなければ
空き家を所有していても、特定空家等と判断されなければ、改正の影響はない。しかし、空き家のまま相続が開始すると、自用地・自用家屋の評価となってしまう。また、小規模宅地等の特例が受けられない可能性があり、この場合、賃貸不動産への組み換えにより相続税評価額が下がることがある。

今後、行政の空家対策は厳しくなっていくものと想定される。また、空家として所有していることにより、税制面でも不利になる。遊休不動産から収益不動産への組み換えなど有効活用を検討する必要があるだろう。

文：M＆A Online編集部