J-REITの合併は株価の値上がりサインとなりうるか？

日本で初めてJ-REIT銘柄が誕生したのは2001年9月です。「ルノアールでタバコを燻らす怪しい人たちが手を出すもの」という不動産投資のイメージを一新し、一般投資家にも道を開きました。上場銘柄数も着実に数を増やし、2018年4月の段階で60を数えています。サブプライムローンに端を発した世界金融危機の煽りを受けて再編が進んだJ-REIT。2012年1月に3兆円だった時価総額は、2017年1月に12兆円まで膨らみました。しかしそこから失速。日本の不動産市況を牽引するオフィス賃料は横ばいを続け、J-REITは規模拡大を目指す合併が続いています。果たして合併した銘柄は投資家にとってのチャンスとなるか、という話です。結論からいうと、どうやらなりそうですね。

この記事では以下の情報が得られます。

• ①リートの基礎知識（仕組み）
• ②銘柄の選び方
• ③J-REITで再編が進む理由

IPOで爆発的な値上がりが期待しにくいJ-REIT

リートの合併には大きく2種類があります。

• ①スポンサーの変更
• ②同一スポンサーによる合併

2つの違いはリートの仕組みそのものを理解することが近道です。まずはその説明から。
企業の株価との違い→リートの仕組み→時代の変遷の順を追っていきます。

4月に新規上場したAI開発のHEROZ＜4382＞が、公募価格4500円の10倍超となる4万9000円の初値をつけて話題となりました。同社の2018年4月期売上予想は11億300万円、経常利益は3億円です。収益の柱は将棋アプリ「将棋ウォーズ」。それだけ見ると「吹けば飛んでしまう」ようなベンチャー企業です。では、なぜこれほど注目されるのか。それは現役プロ棋士に勝利したというディープラーニング技術や、マネックスと組んでAIトレーディング分野に進出している点が評価されているからです。すなわち、これからの成長性、期待感が値段を吊り上げています。

リート系銘柄はこうはいきません。例えば、2月に上場したザイマックス・リート投資法人＜3488＞。2018年8月期の業績予想は、売上高13億3800万円、経常利益5億1600万円でした。初値は公募価格の10万5000円を1,000円下回る10万4,000円。こうした公募割れは、J-REITでは珍しいものではありません。なぜか。J-REITは長期で安定的に高い利回りを出すことに注力しているからです。

これはリートの仕組みを考えると容易に説明がつきます。リートは様々な投資家から資金を調達し、オフィスビルや商業施設、ホテルなどの複数の不動産を所有して利益を出すスキームです。不動産に依拠しているため、業績や分配金の急上昇は見込めません。ポートフォリオを固めて確実な収益を出すことで投資家の評価が高まり、株価が上がるというわけです。値上がり要素の中に、スポンサー力というものが潜んでいます。それは何でしょうか。

リートを構成する要素は大きく4つあります。投資家、不動産、アセットマネージャー、スポンサーです。「〇〇投資法人」というのは、物件を所有して投資家の資金を預かる単なる箱です。ペーパーカンパニーといっても過言ではありません。不動産の取得や売却、資金調達などの調整を行っているのが、アセットマネージャーです。アセットマネージャーは投資法人を操縦する主要プレーヤーです。

このアセットマネージャーの株主となるのが、スポンサーです。通常、商社や不動産会社、金融機関などが不動産投資会社を設立し、リートの母体を作ります。その会社が上場して、一般投資家から資金を調達するとJ-REITです。例えば、大和ハウスリート投資法人＜8984＞。こちらは大和ハウス工業をスポンサーとし、住居や物流施設などを主軸としたポートフォリオを組んでいます。スポンサー（大和ハウス）は株主であると同時に、不動産を供給する側でもあります。大和ハウスリート投資法人の場合、大和ハウスグループの開発物件取得比率は96.3%（取得価格ベース）です。スポンサーの力が強く、収益性の高い都心の物件などを保有していると、当然リートの価値も上昇するというわけです。

スポンサー側にとっては保有する不動産を譲渡することで、有利子負債を圧縮。バランスシートのスリム化を図ることができます。得られた現金を本業の研究開発費などに充てて、事業拡大を行えるなど、メリットは大きいです。収益性の高い物件を売却して、不動産をオフバランスしようというインセンティブが働きます。

というわけで、スポンサー力があるリートほど投資家の人気が集まりやすい。その背景には、こうした理由があるのです。