ヒルトン東京お台場ブッフェ
宿泊だけでなく、婚礼やレストラン、宴会も好調


300億円のレバレッジ効果で利回りは7.55%に上昇

ヒルトン東京お台場も、レバレッジがかかっています。発表によると、買収額の48%にあたる300億円を借り入れで賄っています。いくつかのローンに切り分けて(協調融資)借り入れを行っており、それぞれ利率が異なります。金利は基準金利+0.6%前後の設定が多くなっています。現在の基準金利(TIBOR)は0.13%です。今回は便宜的に銀行の借り入れ金利を1%とし、ヒルトン東京お台場の投資家分の利回りを計算してみましょう。

対象のホテルで、投資家が担っている金額は、銀行の負債を引いた324億円です。ホテルの賃料で最終的に得られる利益は、27億4600万円でした。銀行の借り入れは300億円で金利は1%ですので、3億円が銀行の金利として引かれます。残りは24億4600万円です。324億円で24億4600万円の利益が出ますので、利回りは7.55%となります。レバレッジ効果により、NOI利回りの1.7倍となりました。

JHRの現在の株価利回りは4.32%です。ヒルトン東京お台場は、JHRにとって投資効率の良い物件となりそうです。

2022年から固定賃料が16億円に半減!

実は、ヒルトン東京お台場には但し書きがついています。

2022年1月から固定賃料が16億円になるのです。仮に同じ経費がかかったと仮定すると、エクイティの利回りは2.92%まで激減してしまいます。JHRの株価利回りを下回る状態です。

オリンピック効果がなくなり、稼働率が急激に下がると予想してのことでしょう。この状態では、JHRがヒルトン東京お台場を保有する意味がなくなります。固定賃料が下がる前に売却する可能性が高いと考えられます。

ホテルの大不況時代到来が予想されるオリンピック後に、600億円以上もの金額でヒルトン東京台場を買収するファンドが現れるのか。

オリンピックレバレッジのかからない日本で、JHRがいかにしてホテルの価値を向上させるのか、注目が集まっています。

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