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ジャパン・ホテル・リート投資法人がインバウンド狙い撃ちで成田、奈良の3ホテルを326億円で買収

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ヒルトン成田の年間賃料は8億5800万円です

家賃の比較です。

ホテル名 固定賃料(収入) 変動賃料(収入) 全賃料
(収入の合計)
修繕費など(支出)
ヒルトン成田 4億4400万円 4億4100万円 8億8500万円 2億2800万円
インターナショナルガーデンホテル成田 3億3600万円 2億1700万円 5億5300万円 9000万円
ホテル日航奈良 4億2000万円 3億1200万円 7億3200万円 1億8000万円

※わかりやすく、収入と支出を項目に入れました。

固定賃料と変動賃料の説明をします。

▼固定賃料
確実に入ってくるお金です。

▼変動賃料
営業利益(GOP)が一定の基準額を超えた場合に、金額に乗じて上乗せされるお金です。

ヒルトン成田の場合、年間の営業利益が5億5000万円を超えると、86.5%を掛けて算出します。変動賃料は、大規模な自然災害でも発生しない限り、ほぼ確実に入ってくると考えられます(そうじゃなければ、取得・契約しません)。

ホテルを取得する上で重要なのは、変動賃料をどれだけ上乗せできるかです。

ファンドやリートがホテルを取得すると、大規模なリニューアルを行うことがあります。これは、リニューアル効果で顧客を呼び込み、稼げるホテルにしているのです。

投資目的でホテルを取得する会社は、いつまでも物件を所有するわけではありません。不動産の資産価値を上げて他社に売却するのです。こんな図式です。

▼いい感じで取得から売却まで行くパターン(数字はいいかげんなものです)
ホテルを100億円で取得→年4%で3年運用→3億円でリニューアル→営業利益40%UP→年6%で更に3年運用→ホテルが200億円で売れる→バンザイ

修繕費用という項目はソファの修繕のような小さなものから、客室やバンケットの大規模改修まで、様々な要素が含まれています。修繕費用が膨らんできたら、そろそろ売却を目論んでいるのではないか、という予想がつきますね。

とはいえ、リニューアルは難しいもの。資産価値を上げるのに、手っ取り早い方法が結婚式需要の獲得です。しかし、バンケットやチャペルをリニューアルしたからといって、簡単に人が集まるわけではありません。数億の投資でリターンがほとんど得られないということもあるのです。

リニューアルはチキンレースといっても過言でありません。

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