menu
Social media

法律・マネー

【法律とM&A】リバースモーゲージについて

Cover b421a476 d83c 4e01 ae46 36b3a309d0ae
※画像はイメージです

今回は、「リバースモーゲージ」についてご紹介いたします。

リバースモーゲージには様々なスキームがありますが、代表的なものとして次のスキームがあります。
 (1)不動産を時価評価して貸付極度額を設定する。
 (2)利息は元本組入されるので期中に返済する必要はない。
 (3)土地建物に第1順位の根抵当権を設定する。
 (4)返済期限は、借入人が亡くなった時や保対象土地建物を売却した時に到来する。

このようなスキームを利用することによって居住している家を維持しながら、老後の資金を調達することが可能となります。もっとも次のような問題点が指摘されていますので、注意が必要です

≪1、相続人の同意の問題≫

根抵当権を実行し担保目的物を換価するには、民事執行法の担保不動産競売手続によることとなります。これが原則ですが、実務上はいわゆる任意売却を行うことが多いようです。
任意売却によった場合のほうが売却価格が高くなると言われています。

しかし、任意売却の方法によるためには相続人の同意が必要となるため、相続人に同意が得られない場合には民事執行法の手続を採用しなければならず、この場合には時価のおよそ7割から6割でしか売れないと言われています。

売却価格の低下はそのまま融資額の減少となりますので老後の資金として十分な借入ができない可能性がでてきます。

上記のような問題に対しては信託を用いたスキームによって解決することが提案されています。 
居住用の土地建物を信託して、所有者が信託受益者となります。
そしてその信託受益権に質権を設定します。

その後に所有者が死亡した場合には、受託者が土地建物を任意売却し、売却代金を質権者の弁済し、残りを相続人に分配するとの内容を事前に信託契約の内容として定めておくのです。

信託契約に定めておくことによって相続人の同意を不要としているわけです。

≪2、担保価値の下落≫

借入人が極めて長寿を全うした場合には担保不動産の経年劣化による担保価値の下落の問題が生じます。

土地に関しての下落は考えなくても良いでしょうが、マンション(敷地権付区分建物)の場合には担保価値の内、土地の価値はわずかとなりますので融資の回収不能リスクが出てきますので、その結果融資額の減少につながることも考えられます。

文:司法書士法人・行政書士法人 星野合同事務所
メルマガCLOSEUP Vol.099 2015.09.30より転載

司法書士法人・行政書士法人 星野合同事務所

Ebb2afde 7371 4f48 9158 1e0634245c23

■ 司法書士法人・行政書士法人 星野合同事務所(詳しくはこちらから http://hgo.jp/

創業1975年。司法書士、行政書士、弁護士、土地家屋調査士、宅地建物取引士、不動産鑑定士、不動産コンサルティングマスターなど、各種専門家によるリーガルワンストップサービスを全国展開する「東雲グループ」の中核事務所。


法改正・判例

NEXT STORY

【法律とM&A】数次相続における裁判例のご紹介

【法律とM&A】数次相続における裁判例のご紹介

相続について何度かご紹介しておりますが、今回は数次相続の結果、最終相続人が1人となった場合の相続登記について、東京地裁における、平成26年3月13日の判決例をご紹介いたします。


注目の記事

Thumb 360806d3 5891 4010 8d81 e5ebbe1c4544

【ビジョナリーHD】「視界不良」のメガネスーパーが復活した理由

経営危機のどん底からよみがえった「メガネスーパー」。2017年に持株会社制へ移行し、「ビジョナリーホールディングス」として新たな歴史を刻み始めている。投資ファンドによる再建を果たした同社は、M&Aで新分野を開拓し、次なる飛躍を果たそうとしている

Thumb ec47f788 1259 4d83 bdd8 8407d10e0e92
Thumb 5535fbd2 d91a 4fbd a0be 6bc68475be6d
Thumb fc3e0390 342b 4215 a82c 567609f5a344