M＆Aの相続対策、「小規模宅地の特例」とは

写真はイメージです（埼玉県川口市）

土地を相続したときに、その相続対策として目を向けたいメニューに「小規模宅地等の特例」がある。自宅等の土地の評価について、財産評価額を大幅に値引き（最大80％）する特例のことを指す。なぜこのような特例があるかというと、「自宅」は相続財産の中でも特別なものだからだ。

M＆Aを実行し、手元資金が豊富にある経営者の皆さんにはあまり関係ないかもしれないが、小規模宅地の特例がないと以下のようなことが起こってしまう可能性がある。

例えば、老親とその子どもが自宅以外はさほどの預貯金もなく、生計を一にして同居生活を送っているとしよう。老親が亡くなり、子どもが相続人として財産のすべてを相続することになった。

しかし、自宅がたまたま立地の良いロケーションにあったため、路線価を基にした財産評価額が高額になり、多額の相続税が発生してしまった。預金がほとんどないため、この相続人は、仕方なく自宅を売却し、資金を捻出して相続税を支払いせざるを得なかった。

こうして税金納付と引き換えに、住むところを失うことになってしまったのである。これではあまりにも酷であろう。

そこで相続税法上も自宅などの土地の評価についてこうした事態を避けるために、政策的配慮から小規模宅地等の評価について特例を設けているのだ。

主に次の3つを称して「小規模宅地等」という。順に説明したい。

・特定事業用宅地等
・特定居住用宅地等
・貸付事業用宅地等

小規模宅地の共通事項

対象者

「小規模宅地等の特例」の減額制度の適用を受けることができるのは、相続や遺贈によって小規模宅地等を取得した相続人か、遺贈により取得した個人になる。

個人とは、法律上の相続人ではないが、遺言などによって財産を取得した人を指す。また法人や社団は、人間ではないため、適用対象者にはなり得ない。

特例対象となる小規模宅地等の要件

相続開始直前時点で被相続人、または被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族（被相続人等）の事業や、居住用に供されていた土地であることに加えて、以下の物的要件を満たす必要がある。

・建物、構築物の用に供されていた宅地等であること（更地ではないこと）
・棚卸資産等に該当しないこと（不動産事業の販売目的物ではないこと）

そして、これらの要件を満たすとしても原則、相続税の申告期限までに分割により取得していることも必要だ。この特例の適用のためには、相続税申告書提出の際に遺産分割協議書の提出も同時に求められる。

土地そのものが要件を満たしているとしても、申告期限内に相続人間で遺産分割協議が整わない場合、この特例が適用できない。適用できないとは、相続税額が減額されないということであり、相続人間で負担すべき相続税額が増加してしまうことになる。

また、被相続人から生前に贈与を受けた小規模宅地等で、相続開始前3年以内に取得した土地や相続税精算課税制度の適用を受ける土地は、生前贈与により取得した財産であるため、この特例の適用はできない。

相続開始前3年以内の贈与財産は、相続時に振り戻して相続税が計算される。

つまり、「小規模宅地等の特例」の要件を満たす土地を相続対策として生前に子息に贈与したとしても、贈与後3年以内に亡くなると、この「小規模宅地等の特例」の適用機会を喪失してしまうことがあるので、注意が必要となる。

【特定事業用宅地等】

特定事業用宅地等とは被相続人等の事業（不動産貸付事業を除く）の用に供されていた土地で以下の要件を満たすもの。

＜事業承継継続要件＞
▼被相続人の事業に関与していない親族が取得した場合
その宅地上で営まれていた貸付事業を承継し、相続開始時から相続税の申告期限まで当該事業を継続して営んでいること。

▼同一生計親族が取得した場合
その宅地上で相続開始時から相続税の申告期限まで当該宅地等で貸付事業を継続して営んでいること

＜取得要件＞
貸付事業用宅地等の全部または一部を取得していること

＜保有継続要件＞
貸付事業用宅地等を申告期限まで保有していること。この特定事業用宅地等の適用を受けることができる最大面積は400平方メートルまでで、その減額割合は80%。また、取得した人が適用できる割合は、取得した特定事業用宅地等のうち持分相当になる。

【特定居住用宅地等】

特定居住用宅地等とは、非相続人等の居住用の用に供されていた宅地等で、被相続人の配偶者や、被相続人の親族が、相続または遺贈により取得した宅地等を指す。

特定居住用宅地等の要件は、その土地を取得した人が配偶者、同居親族、非同居親族または同一生計親族のいずれかで要件が異なっている。要件を示すと以下の通り。

▼配偶者
被相続人等の居住用宅地等のうち主たる居住用宅地等で配偶者が取得した居住用部分の持ち分相当

▼同居親族
＜同居要件＞
相続開始の直前に被相続人の居住用家屋に同居していたこと

＜取得要件＞
被相続人の居住用宅地の全部または一部を取得していること

＜保有継続要件＞
相続開始の時から申告期限まで継続して居住し、かつ申告期限まで保有していること

▼非同居親族
＜被相続人要件＞
被相続人がその家屋に居住し、配偶者及び同居の法定相続人がいないこと

＜不所有非居住要件＞
相続開始3年以内に国内にある本人または配偶者の所有する家屋に居住したことがないこと

く保有継続要件＞
申告期限まで保有していること

▼同一生計親族
＜取得要件＞
被相続人の居住用宅地の全部または一部を取得していること

＜保有継続要件＞
相続開始の時から申告期限まで継続して居住し、かつ申告期限まで保有していること。特定居住用宅地等の適用限度面積は330平方メートルまで。減額割合は80%。また、取得した人が適用できる割合は、取得した特定居住用宅地等のうち持ち分相当になる。

特定事業用地突等との併用も認められる

特定居住用宅地等は、先の特定事業用宅地等との併用が認められるで、双方の土地を有していた被相続人の土地が最大で400330=730平方メートルまで小規模宅地等の特例の適用が可能。

なお、「非同居親族」は、いわゆる「家なき子」と言われるものになる。この規定は、配偶者のいない老親と同居をしていたものの、転勤や海外勤務で一時的に同居ができなくなった人を救済するための制度だ。

しかし、所有する居宅を一時的に親族などに贈与や売却したのにもかかわらず、居宅に住み続け、この小規模宅地等の特例が適用できる要件を意図的に作り出す行為が横行したため、相続開始3年以内に、本人や配偶者の所有する家屋に居住したことがない旨の規定が追加された。

【貸付事業用宅地等】

貸付事業用宅地等とは、被相続人等の貸付事業の用に供されていた宅地等のこと。分かりやすく言うと貸家やアパート、賃貸マンション事業に用に供されていた土地のことだ。適用要件を示すと以下の通り。

＜事業承継・継続要件＞
▼被相続人の事業に関与していない親族が取得した場合
その宅地上で営まれていた貸付事業を承継し、相続開始時から相続税の申告期限まで当該事業を継続して営んでいること

▼同一生計親族が取得した場合
その宅地上で相続開始時から相続税の申告期限まで当該宅地等で貸付事業を継続して営んでいること

＜取得要件＞
貸付事業用宅地等の全部または一部を取得していること

＜保有継続要件＞
貸付事業用宅地等を申告期限まで保有していること。貸付事業用宅地等の適用を受けることができる最大面積は200平方メートルで、その減額割合は50%。取得した人が適用できる割合は、取得した特定事業用宅地等のうち持ち分相当になる。また、先に説明した特定事業用宅地等と特定居住用宅地等の特例との併用は、認められていない。

メリットも大きいが、リスクも大きい点に十分注意が必要

この貸付事業用宅地等の特例は、金融機関やハウスメーカーの相続セミナーでは、節税手法として必ずと言っていいほど話題に出る。更地を保有している地主が、その所有地にアパートを建てれば、その土地の相続財産評価額が50%減額されることになるからだ。

例えば、路線価30万円の土地200平方メートルにアパートを建築すれば、3000万円（30万円×200×0.5）を減額できる。加えて、家賃収入も得られるというのですから節税と財産形成の一石二鳥になる。

金融機関は土地を担保に融資を行い、ハウスメーカーはアパートの建設で儲かるのだ。双方ともに大きなメリットがあるので積極的に売り込んでくることが一般的だ。しかし多くの場合、アバートの建築ブランは満室を前提としていたり、想定家賃が高かったり、経年劣化に伴う修繕費を見込んでいないなど、絵に描いた餅のようなブランも見受けられる。

満室でなければ思った収入にはならないだろうし、家賃を下げなければ入居者が集まらないようならば、やはり想定収入は下がってしまう。仮に想定家賃で満室になっても、思わぬ修繕費の出費もあり得るし、賃借人が家賃の滞納でもすれば、即収入減になる。

さらに融資を一度受ければ、毎月固定費として元利の支払い義務が生じる。場合によっては、収入より返済のほうが多くなり、節税どころか、肝心な財産の目減りを招くことにもなりかねない。最悪の場合、借金の返済のために、自分の居住家屋を処分してまで返済しなければならないこともあり得るため、リスクに十分に注意を払う必要がある。

文：M＆A Online編集部